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来点儿干货」澳大利亚地产开发系列第七期:建筑批文

澳新地产新概念初中生
2020-11-271159

来点儿干货」澳大利亚地产开发系列第七期:建筑批文

建筑批文是证明拟建建筑符合相关建筑法规的文件,也是由私人或者政府建筑测量师的书面批文。建筑批文允许根据批准的设计,规格和其他相关文件进行建筑工作。
有了建筑批文可以确保:

在项目上工作的建筑从业人员都是在相关机构注册过且有合法证件,并拥有所需的保险


准备足够的文件,以便建筑商可以按照建筑法规正确进行施工


在工作的关键阶段需要建筑测量师验收


确保建成房屋适宜居住



建筑批文将会要求在规定的时间完成建筑工作,完成建筑工作后需要建筑测量师做最终验收和颁发入住许可证。

1,申请建筑批文流程


首先需要做的是,任命一名建筑测量师。如果没有自己熟悉的建筑测量师,可以由建筑设计师,建筑商,项目管理公司,或者其他开发商推荐。
任命建筑测量师之后,他会根据现有图纸和文件等,做一次初审,然后提供修改意见和建筑批文文件清单。准备好所有文件之后,建筑测量师审批无误,开发商支付费用,建筑测量师颁发建筑批文。

2,建筑测量师报价

建筑测量师报价,通常会包含以下几个方面:

建筑批文审批费用


根据建筑合同价格预估的州政府建筑税费


Council申请费


阶段性建筑批文额外费用(如果有)


建筑过程中验收次数和价格


额外的验收收费标准



其中重点要说的是建筑工程中的验收次数和收费标准。在常规的Class1 别墅和联排别墅的建筑中,建筑测量师在建筑过程中需要至少来验收6次:

地基打桩


地基


框架


封顶


内装


最终验收



但是在Class2的联排别墅和公寓项目中,建筑测量师在建筑过程中验收的次数会远远超过6次,这是因为在Class2的建筑里,有防火等级要求,结构也更加复杂。

所以对于Class1的建筑,建筑测量师报价的时候通常会告诉开发商,在建筑过程中需要几次验收,工程每部进行到什么时候需要验收,报价里包含几次验收的费用。
但是对于Class2的建筑,建筑测量师报价的时候,通常只会告诉开发商报价里包含几次验收的费用,大多数情况下无法告诉开发商,整个项目做下来一共需要多少个验收步骤。
每次验收建筑测量师会按照小时或者一个固定费用跟开发商收取,因此不确定验收次数,对于开发商是一笔不确定性很大的费用。
行业专家表示,在建筑招标的时候,额外的验收次数所产生的费用是有机会跟建筑商协调的。
例如,如果因为验收不合格所产生的额外费用,需要由建筑商承担。Class2建筑可以跟建筑商协调,开发商只负责XX次验收所产生的费用,多出来的次数所产生的费用由建筑商承担等。

3,建筑批文文件清单


常规的建筑批文要求的文件清单内容有:

建筑批文申请


建筑设计施工图


规划批文和批文盖章图纸


结构工程图以及结构工程师的证书


Council盖章的土木工程图以及土木工程师的证书


水电网机械工程图纸以及工程师的证书


消防报告


土壤测试报告


项目建筑从业人员的注册号和保险


建筑合同


建筑保险


地契和分地图


土地测量师图


能源报告


合法排污口报告


通知邻居(如果要在跟邻居相邻的地界上施工或者挖土,需要给邻居通知)



这里我们重点说一下,通知邻居的信(ProtectionWork Notice又称PWN或Form 7&8)。如果施工工程中,要在跟邻居相邻的地界上施工或者挖土,需要给邻居通知。
信的内容有:填写好的Form7 & 8、施工图、结构工程图。给邻居的信,需要阐述信件的目的,需要邻居看图纸,如果有问题请跟开发商联系,如果没有问题可以签字返回。
PWN可以通过寄信或亲自递给邻居等形式给到邻居。这里需要注意的是,PWN是需要给到邻居房子的房主的,所以当邻居房子在出租,无法得知邻居房东的联系方式的时候,需要让建筑测量师立即向Council申请咨询邻居的联系方式。
Council通常会在2~4个周告知房东的现居地和名字。拿到房东联系方式之后,最好以挂号信的方式,把PWN寄给房东。因为挂号信可以清楚的追踪,房东是否收到了信件。如果房东收到了信件14天之内没有回复,可视作默认。
还有的情况下,房东会回复让开发商出钱做一个DilapidationReport (破损报告),这个报告可以理解成一个ConditionReport (现状报告),记录目前还未施工的时候,两家边界和房子的情况,如在施工过程中有损坏,事后可以按照破损报告维修。

4,建筑批文有效期


建筑批文跟规划批文一样是有有效期的。通常情况下,房屋建筑批文要求的开工日期为,从建筑批文颁发之日起12个月内开工,所需要完成日期为:颁发建筑许可证之日起24个月内完成。
在此行业专家提醒,规划批文也是有有效期的,通常情况下为规划批文颁发之日起24个月内要建造开工,所需要完成日期为颁发建筑批文之日起的48个月内完成。
需要预售的开发项目,需要注意时间节点,以免错过规划批文和建筑批文有效期。

当然如果眼看要规划批文或者建筑批文要过期,可以向council或者建筑测量师申请延期的。
延期申请会要求开发商提供相应资料,例如是什么原因导致没有及时开工/完工,项目进展等等。
需要注意的是,Council或建筑测量师会审查,不是百分之百都会同意批文延期,对开发商来说,也是需要注意的风险。


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下期预告:建筑招标






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