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澳洲房价增长超过工资增长多少? 本月,澳大利亚统计局公布的澳大利亚工资价格指数(

富澳国际地产
2021-11-24
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澳洲房价增长超过工资增长多少?
本月,澳大利亚统计局公布的澳大利亚工资价格指数(WPI)同比增长2.2%。WPI衡量的是一段时间内工资和薪水“价格”的变化,这意味着它反映了工作质量和数量的变化。2.2%的增长代表着工资增长回到了疫情前的水平,略低于2.4%的十年平均增长率。
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将过去20年的工资价格指数与房地产价值进行比较,结果显示,住宅价值的增长大大超过了工资和薪金的总变化。
在过去的20年里,工资增长了81.7%,而澳大利亚的房屋价值却增长了193.1%(图2)。最近全国住房价格的上涨进一步加剧了这种情况,在过去13个月里,澳大利亚的住房价格上涨了22.0%。 图3按州列出了工资和房价增长的差异。在过去的二十年里,塔斯马尼亚的增长率差异最为严重。在过去的20年里,整个塔斯马尼亚的房地产价值上涨了近300%,而WPI上涨了84%。在20年的增长率中,差距第二大的是澳大利亚首都直辖区、维多利亚州和新南威尔士州。
工资和房价增长在整个北领地(Northern Territory)是最具可比性的,那里的资源部门往往拥有报酬丰厚的临时劳动力。在过去的20年里,这意味着在资源行业活动增加的时期,工资大幅上涨,但整个地区对住房的长期需求却没有那么大。为什么工资价格指数是住房市场结果的关键指标
相对于房价而言,相对较低的工资增长有几个影响。首先,当房价上涨速度快于收入增长速度时,为抵押贷款积累住房存款变得更加困难。
在截至10月的一年中,澳大利亚住宅价值中值的20%存款增加了25,417美元,总额达到137,268美元。在截至9月的一年里,工资仅增长了2.2%,家庭储蓄很难跟上这种增长。在房地产价格快速上涨的时期,这往往会导致首次购房者的需求减少。
相对于工资增长放缓,高房价的另一个重要影响是,在抵押贷款偿付能力方面,购买力下降。随着时间推移。随着时间的推移,由于抵押贷款利率较低,用于偿还住房债务的收入比例一直保持相对较低和稳定。然而,低通胀和工资增长意味着家庭无法轻松或迅速地偿还抵押贷款。这对相对较新的抵押贷款持有者来说尤其是个负担,他们需要30年的长期贷款,尤其是在抵押贷款利率上升的情况下。
更高的工资增长往往与更高的通胀水平相吻合,这会侵蚀抵押贷款债务的实际价值,使其更容易偿还。
在短期内,工资增长也将是房地产周期轨迹变动的一个关键指标。这是因为工资和通胀的变动将影响现金利率(抵押贷款利率的一个关键决定因素)。
这位储备银行行长在周二的一次讲话中表示,年度工资增长可能是引发现金利率上调所需的可持续通胀的“路标”。洛州长暗示,要将通胀率维持在2%至3%的目标范围内,每年的工资价格涨幅必须达到3.0%或更高。更高的现金利率可能会给房价带来下行压力,但在现阶段,澳大利亚央行认为2022年不太可能出现这种情况。
如果房价在利率上升的背景下下降,在工资上涨的环境下,首次购房者可能会有新的机会积累更高的存款。最近的购房者可能会对他们的资产水平造成打击,但也有希望通过增加工资来提高他们偿还抵押贷款的能力。

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