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【澳洲房产】2021悉尼最佳房产投资城区Top10 | 颠覆你的投资理念!

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2021-05-05
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【澳洲房产】2021悉尼最佳房产投资城区Top10 | 颠覆你的投资理念!

最近不少粉丝网友给我留言,说不知道在哪里买房投资比较好,要是能看看澳洲的城区房产投资分析就好了。经过我们十几个小时的调研,终于为大家准备出本系列的第一期影片。只要你能看完这期影片,一定会对你投资澳洲房产,有一个根本性的理念转变。你会觉得,原来你身边的那些房产中介,无良媒体一直在骗你。你投了不好的区还不知道。我们用接下来的10几分钟的时间,为大家奉上2021悉尼最佳房产投资城区Top10。

无论是银行还是媒体,都整齐划一地预计悉尼房产市场将在未来2年持续增长。但是如果你经历过上几波的市场涨跌,你肯定知道,并不是每个城区都会有相同的强劲上涨表现。我们假设本轮市场行情会重演历史,那么某些城区的某些房产将会在未来几年大涨,但是其他房产涨幅不明显,甚至可能出现下跌,在投资上毫无价值。

我们展望咨询的房产分析理念跟银行,媒体,还有经常写软文的推销自己代理房产的房产中介完全不一样。每一个投资者都有自身的情况和自己想要实现的目标,所以大家要理解,绝对没有一套投资理念和一类房产适合所有的投资者。我们最近接待的1对1咨询的客人有超过3位,深受这类投资公式的毒害,比如什么2年买一套公寓楼花,买了6套就能财富自由。这几位咨询客人在8年前跟着这家推广投资公式的中介开始买房,到现在手里5-6套公寓房,没有一套是赚钱的。这个有机会我们会做一期案例分析。

城区投资前景分析基础,长期稳定

在我们筛选悉尼最佳房产投资区域Top10的时候,遵循了几个理念。第一,我们尝试在分析的时候不抓热点,不看短期,而从长远的投资角度分析各个城区以及房产投资前景。当然我不是说目前是投资热点的区域,未来长期就不会有好的增长。我只是想帮大家找出历史上已经证明长期资本增值一直很好的城区,给大家一个稳健投资的基点。这样的区一般都有很自然的人口构成,对于预测未来涨势更有根据。第二,我们这次分析的都是在悉尼市中心直线距离20公里范围内的城区,并不包括传统的悉尼近郊和新开发区。所以悉尼有些高增长的城区并没有出现在这次的投资城区列表中。第三,这个列表并不适合所有的投资者,因为各有各的情况和目标,大家需要酌情挑选。

疫情催生的新概念,20分钟社区

由于这次的疫情,澳洲各个城区的可居住性,和人们居住的习惯都发生了改变。以前人们大都想要居住在交通特别方便并且有公共交通可以直达悉尼CBD的城区。但是疫情给人们带来的新习惯变成了,人们都想要居住在出行20分钟内就有所有的生活和工作设施,日常工作也更倾向于居家办公。这个概念叫做20分钟社区。也就是说,只要乘坐公共交通,骑自行车或者步行20内,就有购物中心,商业服务,学校,社区设施,娱乐,体育,医疗等等。所以澳洲的城区概念正在演变成20分钟社区概念。你可以理解成由一个区域中心带动临近的几个区域组成社区,而在这里生活的人们,根本不用去CBD或者其他城区,就能完成生活的所有事情,包括工作。

考量房产投资的重要因素,城区人口分布

我们在衡量房产投资城区的时候,必不可少的因素就是这里的人口分布。更具体一点说就是人口的素质,教育程度,工作熟练度,因为这都是和收入直接相关的。澳洲统计局把澳洲人的工作技能水平分为5个级别。最高级别是1级,需要有本科以上学历或者5年工作经验。第二级,需要有毕业文凭,有点像中国的大专,或者3年工作经验。第三级,要有澳洲教育系统的4级证书,持有房产中介牌照的人就属于这个级别,第四级,需要有澳洲教育系统2级或者3级证书,刚刚入行的房产中介在这个级别,第五级,只需要完成相当于高中的毕业文凭。



5级工作的需求相对很低,也不需要有行业经验,相关的工作,比如说商场的销售助理,厨房帮工,酒店门童,保洁一类。这类工作的工资增长比例几乎可以忽略。而1级工需要有高学历和相对较长的行业工作经验,这些人的收入更高,并且财商更高,财商就是支配自己财富的能力和创造财富的能力。一个区域的人如果更富有,那么往往这个区里面房产增值的速度就会更快,因为大家能够负担更贵的房产,也有换更贵房子的能力和意愿。如果这个区的人素质更高,也会吸引相似的人群入住,从而推高房价。所以懂得1级工在悉尼的人口分布,就是我们做房产投资分析时候的一个重要参考指标。


大家可以看一下图片。其中1级工分布超过1半的区域用深色表示。如果您了解悉尼,一定马上看出来,深色区域正好是悉尼房价稳定上升的区域。你说这是巧合吗?

2021悉尼最佳房产投资城区Top10

我们已经了解了分析的基础方法,现在就给出这10个房价长期稳定增长的区域。这只是我们《澳洲房产投资大师课》其中的一小部分,不过这些知识肯定会对想要投资房产的朋友有所帮助。虽然我免费给到大家这么高的价值,但是能够帮到你们,也算是我的功夫没有白下。我们以下的列表里面的区域的特点都是,1,离市中心直线距离20公里以内;2,家庭平均收入超过澳洲平均水平;3,需求供给比例大于1,4,适合生活和散步,5,属于当地的20分钟社区。这些区域不分排名先后顺序。

Top 10-1.Balmain NSW 2041

Balmain 城区在悉尼CBD西边直线距离大概2公里。如果去CBD上班的话,可以坐船,大概5分钟就到,做公交车或者开车要绕一下大概10-20分钟。Balmain是一个富人社区,街上有很多前卫时尚的餐厅。这个区域里面还保留着众多维多利亚时代的建筑,街上有面包店,咖啡厅,饭店,酒吧等等。很多艺术家和媒体人物都居住在这里。每个星期六还有集市Balmain Market,我还经常去那里淘些稀奇古怪的东西还有拍些照片,很有人在异国他乡又安心的感觉。

Balmain 步行指数93分,常住人口9816人,家庭平均收入每周2560澳币,独立别墅房屋均价200万澳币/公寓120万,独立别墅出租均价850澳币/周/公寓645每周,独立别墅过去10年房价平均每年上涨5.6%/公寓6.2%,独立别墅过去5年累计涨价16.8%/公寓下跌0.3%

Top 10-2.Cammeray NSW 2062

大家不要误会,这个不是丰田车凯美瑞,是悉尼下北岸的一个临水社区,在悉尼CBD北边4公里,就在North Sydney和Crows Nest隔壁。这里的房子大多是独立别墅或者联排别墅,单层双层都有。区内有很多安静的街道,两旁都是树木,又临内海,所以非常适合生活,走在这里会感觉到温馨,安静,放松。

Cammeray 步行指数85分,常住人口6755人,家庭平均收入每周2415澳币,独立别墅房屋均价270万澳币/公寓115万,独立别墅出租均价990澳币/周/公寓550澳币/周,独立别墅过去10年房价平均每年上涨6.8%与公寓相当,独立别墅过去5年累计涨价17.8%/公寓是34%

Top 10-3. Coogee NSW 2034

Coogee 属于悉尼东海岸,是一个高端的海滨社区。它距离悉尼CBD 10公里。这里在去年已经升级了基础设施,并且目前可以坐轻轨到Randwick然后坐公交车到达,非常方便。Coogge是一个传统的海边社区,这里能满足你对海边所有的憧憬。

Coogee 步行指数79分,常住人口13970人,家庭平均收入每周2100澳币,独立别墅房屋均价300万澳币/公寓118万,独立别墅出租均价1175澳币/周/公寓650每周,独立别墅过去10年房价平均每年上涨5.6%/公寓也是5.6%,独立别墅过去5年累计涨价41.6%/公寓上涨34.8%

Top 10-4. Dulwich Hill NSW 2203

Dulwich Hill 地处悉尼内西区,距离悉尼CBD 10公里。DulwichHill靠近Cooks River,是传统的白人社区,这里有火车站,未来将会有轻轨车站。交通便利。这里的街道比许多临近的区域都要更宽,还保留有很多联邦建筑。基本没有什么高层的建筑,以独立别墅,40年左右的旧公寓和2层沿街商铺居多。旧城改造的未来的发展前景看好。

Dulwich Hill步行指数84分,常住人口13000人,家庭平均收入每周1540澳币,独立别墅房屋均价180万澳币/公寓74万,独立别墅出租均价700澳币/周/公寓430,独立别墅过去10年房价平均每年上涨7.5%/公寓4.9%,独立别墅过去5年累计涨价24.2%/公寓6.7%

Top 10-5. Kensington NSW 2033

Kensington 的置在悉尼CBD的东南方向7公里。属于Randwick市政府管辖。这里有悉尼最著名的Moore Park,高尔夫球场,和Randwich Racecourse赛马场。这个区域主要聚集的是新南威尔士大学的学生,因为大学就在区内。学校西边就是威尔士王子医院,在悉尼生过孩子的朋友都知道这里是产妇首选医院之一。目前悉尼的轻轨贯穿该区,交通非常方便。

Kensington步行指数81分,常住人口12700人,家庭平均收入每周1500澳币,独立别墅房屋均价280万澳币/公寓均价88万澳币,独立别墅出租均价900澳币/周/公寓均价500澳币/周,独立别墅过去10年平均每年上涨4.3%/公寓4.8%,独立别墅过去5年累计涨价40.3%/公寓10.7%。

Top 10-6. Kingsford NSW 2032

Kingsford位置在悉尼CBD东南7公里,紧邻Kensington。所有Kensington有的,Kingsford 都有,在新南威尔士大学正南。这个区里面有Anzac Parade和Gardner’s Road 两条文化设施街,距离东边的Coogee海滩还不到5公里。同样轻轨车站贯穿该区。

Kingsford步行指数82分,常住人口14200人,家庭平均收入每周1300澳币,独立别墅房屋均价200万澳币/公寓均价80万澳币,独立别墅出租均价800澳币/周/公寓均价470澳币/周,独立别墅过去10年平均每年上涨5.3%/公寓4.7%,独立别墅过去5年累计涨价7.4%/公寓7.8%。

Top 10-7. Maroubra NSW 2035

Maroubra 是悉尼东部的海滨区。距离悉尼CBD东南10公里。这个区的面积在悉尼东部算是非常大的。Maroubra的著名地标是Maroubra Junction。这里的沙滩和沿线的酒吧,饭店,俱乐部都给Maroubra增添了很多娱乐氛围。

Maroubra步行指数74分,常住人口30000人,家庭平均收入每周1450澳币,独立别墅房屋均价220万澳币/公寓均价90万澳币,独立别墅出租均价880澳币/周/公寓均价550澳币/周,独立别墅过去10年平均每年上涨6.2%/公寓4.4%,独立别墅过去5年累计涨价23.6%/公寓12.7%。

Top 10-8. Neutral Bay NSW 2089

Neutral Bay 是悉尼下北岸的海港区。它在悉尼CBD东北2公里。这里附近的区域有Mosman和North Sydney商务区。Neutral Bay还有下北岸最大的商业街。各种饭店林立。喜欢日餐的朋友一定要来看看。

Neutral Bay步行指数85分,常住人口9400人,家庭平均收入每周2100澳币,独立别墅房屋均价230万澳币/公寓均价105万澳币,独立别墅出租均价1000澳币/周/公寓均价530澳币/周,独立别墅过去10年平均每年上涨4.4%/公寓5.6%,独立别墅过去5年累计涨价9.1%/公寓17.1%。

Top 10-9. Rozelle NSW 2039

Rozelle是悉尼CBD西边4公里的一个高档住宅区,就在Balmain隔壁。区内的DarlingStreet上有很多的高档咖啡馆和餐厅,有很多的文化设施,精品店等等。附近的区域休闲娱乐都会来这里。

Rozelle步行指数84分,常住人口8000人,家庭平均收入每周2600澳币,独立别墅房屋均价170万澳币/公寓均价110万澳币,独立别墅出租均价800澳币/周/公寓均价540澳币/周,独立别墅过去10年平均每年上涨6.1%/公寓6.2%,独立别墅过去5年累计涨价21%/公寓下跌9.6%。

Top 10-10. Summer Hill NSW 2130

Summer Hill 是一个位于悉尼CBD以西7公里的住宅区,紧邻Lewisham和Haberfild。Summer Hill 有不少联邦时代的建筑物,在火车站附近有中密度的公寓楼。某些建筑还带有乡村特色。Summer Hill市区有100多个建筑遗产Heritage。

Summer Hill步行指数77分,常住人口6600人,家庭平均收入每周1600澳币,独立别墅房屋均价165万澳币/公寓均价73万澳币,独立别墅出租均价785澳币/周/公寓均价450澳币/周,独立别墅过去10年平均每年上涨6.4%/公寓5.1%,独立别墅过去5年累计涨价9.2%/公寓下跌5.4%。

小结

以上就是我们找到的悉尼房产投资10佳区域。如果你观察得够仔细,你肯定能发现,第一,这些区的房价和人们的收入是直接相关的。第二,一般公寓上涨幅度要小于独立别墅,甚至有的区域公寓出现了下跌。第三,这些区都特别适合居住,并不是中国人喜欢的公寓成片的所谓的房产投资的好区。


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