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「来点儿干货」在澳洲自住房该怎么建(上)

澳新地产新概念
2020-10-05
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「来点儿干货」在澳洲自住房该怎么建(上)

经过几期开发干货的分享,有很多读者表示想要了解一些关于自住房设计和建造方面的知识。本期我们浅谈一下关于自住房的基本流程,希望可以给大家一些启发。


自住房的建造大致可以被分为两种,一种是对老房子进行装修和扩建,第二种是老房子推倒重建。在这里我们重点说一下老房子推倒重建。



基本步骤


第一步:前期准备工作

第二步:设计 & 建筑批文

第三步:拆房

第四步:招标建筑

第五步:施工

第六步:房屋建成交付


第一步:前期准备工作
很多人在开始着手准备自住房之前,都会有一个对于房子的预期和预算。
预期设计和产品
设计前,对新建房屋要有一个初步的规划,对于自己的需求最好提前规划和记录。可以通过房展或市场上在售房屋寻找灵感,也可以通过装修建筑类别的杂志,把一些设计元素添加到“Dream Home”的设想中来(例如落地玻璃、天窗、阁楼、额外的储物空间等),这些都需要提前记录方便日后与设计师沟通。




预算
土地的预算需要根据业主的需求来,例如选区、地理位置和土地本身的属性是否合适建造自住房。墨尔本的大区首先分西区、北区、东区、东南区,先确定好自己想要在哪个大区之后,再看小区。
可以根据自己的需求,例如学区、靠海来选区,另外考察选区时,可以多关注一下当地人口特征,例如年龄,职业和家庭状况等做参考。
除了人口情况,当地区的基础建设也是非常重要,例如周边的配套设施、医院、学校、购物中心、公园、休闲娱乐场所和公共交通配备等以及未来增长潜力。


说到土地本身属性,大部分业主会通过这几个角度考虑:
1.以何种方式建造自住房:举个“栗子”,土地上带有Heritage Overlayde(历史保护属性)的老房子,通常情况可以采用改建和扩建的方式来改造,达到一种古典与现代相结合的独特美感,以此取代简单的拆除。
2.是否适建造自住房:有的业主想要自己的"Dream House"一左一右双车库,显得比较气派,这个时候就需要考虑到土地的面宽是否可以容纳一左一右双车库的设计。
3.土地本身属性会不会影响设计从而给建筑带来额外的花费:是否有不可以砍的树木,如果有,房屋设计会不会因为躲避树木而缩小或者变得不规则;土地本身的地势,是比较平缓,还是前高后低,或者前低后高,后期建造的时候会不会因为抬高地面需要额外高昂的花费。



项目设计上花费的预算,也是业主”组队“的过程。常规“队员”有:土地测量师、设计师、建筑测量师、植物学家、园林设计师、ESD(Environmental Sustainable Design)专家等。

“组队”是一个非常重要的环节,除了需要把控每个队员所需的花费以及对比价格之外,还需要调查队员们各自的经验履历。例如做过的项目、擅长的方向、擅长的风格和队员们的合作经历等。

行业专家还特别提醒,价格虽然对很多业主来说是一个非常重要的衡量标准,但是认真负责还有跟业主之间的默契也非常重要,尤其是沟通无障碍,“秒懂”业主想要的是什么。

关于建筑本身的费用,行业专家建议,根据自己想要的“Dream Home”, 多打听一下市场上同等质量和工艺的房子,大致的造价。然后再多预留一定的不可预见费用,或者日后想要添加其他东西或者修改的费用。

第二步:设计 & 建筑批文
大部分建造独栋别墅的项目都不需要规划批文,个别项目需要,例如有的项目在Heritage Overlay(历史保护属性)里面,Council可能就会要求申请规划批文,预先知道业主建造房子的外观。


业内专家还表示,在前期房屋的设计上,不仅仅需要告诉设计师自己想要的产品,还需要结合自身家庭习惯来设计。
例如家里面有5~6辆车,车库可能就需要设计的相对大一些来容纳所有的车;家里人喜欢打麻将,可以设计一个麻将房。
当前受疫情的影响,越来越多的人开始在家办公,孩子在家上网课,很多新的业主都会要求设计2个或者2+1个书房。以前的一个书房,慢慢过渡成两个书房,独立的工作和学习的空间的增加是个趋势。


设计的时候还需要对后期想要添加的功能提前做好打算。例如以后家里是否考虑安装电梯,在设计的时候就需要在某些区域预留电梯的位置,对供电量做相应的升级。


还有值得注意的是,个别项目即使没有规划批文,在建筑批文阶段,建筑测量师还会要求申请Building Dispensation (建筑特许)以及必要的时候需要通知邻居,获得邻居的同意。

以下情况可能需申请建筑特许
§ 在地役权上施工(下水道管道,雨水管道,煤气管道,电路)
§ 在易发生洪水的土地上建造
§ 比邻居更进一步地建设边界线
§ 在空地上建一个车库。
§ 超出边界的允许长度
§ 超出边界或边界附近的允许高度
§ 到相邻窗户的距离超出允许范围第三步:拆房

拆房的流程是找拆房公司报价--明确拆房的Scope--拆房公司申请Council Demolition Consent--确定Building Surveyor。
有的土地即使已经获得Building Permit, 如果有树木需要砍除,拆房公司还是需要业主去Council申请砍树许可。
小助理还要提醒大家,购买时土地即使没有Heritage Overlay(历史保护属性)条款,也要做一些调查,例如政府和Council是否有意向给该地块增加Heritage Overlay(历史保护属性)条款。如果有相关意向,购买土地获得Planning Permit(规划许可)后,最好尽快进行拆房改造。
另外一些名人住过的房子,邻居也可能会反对拆除,因此购买土地之前一定要多方位了解清楚相关信息,以免拆房时遇到不必要的麻烦。
好啦,今天我们就先聊到这吧!


下期预告:自住房该怎么建(下)

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