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帮助孩子买房,应该放在谁名下?

中正通和会计师事务所
2021-09-17
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在澳洲,当您考虑帮助您的孩子买房子的时候,您是否有想过应该买在谁的名下?是您个人名下,孩子名下,亦或是家庭信托?不同的方式都有其各自的优缺点,总结来看我们可以从资产保护,税务减扣,以及传承流畅三个方面考虑。

资产保护和所有权直接相关。简单来说,如果您享有一个资产的所有权,那么当您遇到任何诉讼的时候,在您名下的资产都有暴露在诉讼之下的风险。如果您或者是孩子从事的是高风险的职业,或者考虑到子女的婚姻风险,那么资产保护应当首先被考量。

资产保护

如果简单将资产保护和所有权联系在一起,那么不难理解,相比将房子买在个人名下,买在家庭信托之下能更好的保护资产。

总结来看:

家庭信托买房:所有权属于信托而非个人,房产可以得到很好的保护

房产放在家长名下:所有权属于家长,适用于孩子从事高风险行业或者有婚姻风险的情况

房产放在孩子名下:所有权属于孩子,适用于家长从事高风险行业或者有婚姻风险的情况

税务减扣

如何买房比较划算是常被问到的问题。这里的划算除了房价本身,税务上的优惠也占了很大的比重。而跟买房子相关的税务问题主要归结为地税,资产增值税,个人所得税,以及印花税。

地税 (Land Tax): 针对名下所有房产的土地价值总额征收的国家税收。

个人(家长/孩子): 享有土地税免税额度。新南威尔士州2021年的地税起征点是$755,000,即个人名下的土地价值总额超出$755,000的部分才开始征收土地税。

家庭信托:不享有土地税免税额度。即是从土地价值$1开始就需要缴纳土地税,税率为土地价值的1.6%。

资产增值税(Capital Gain Tax): 当您出售资产,实际卖出价和当初购买价之间的差额,即资产增值赚取的部分需要缴纳的税款。资产增值税有两个减免办法:

50%折扣:当持有房产超过1年以上,需缴纳的资产增值税享有50%的折扣;

不论是个人还是家庭信托都享有50%的折扣

自住房100%减免:当房产是被当作自住房时,需缴纳的资产增值税全额减免

此项优惠仅限于孩子将为其购买的房子当作自住房时才能享有

个人所得税 (Individual Income Tax): 个人工作或者投资获得的收入所缴纳的税款。在房产方面,当将房产出租出去所获得的收入需要交税,同样的,如果是负收入(negative gearing)则可以获得税务抵扣。

房子放在家长名下:如果您自己本身是高收入人群,可以考虑将房子以租赁的形式给到孩子,这样您可以享受负收入所带来的税务抵扣。

房子放在孩子名下:如果是自住则不产生个人所得税问题,并且享受上文提到的自住房减免;如果出租出去则同样享受负收入税务抵扣。

家庭信托:

a) 正收入:家庭信托可以任意分配收益给不同的受益人。当有正收入的时候,可以灵活的将收入多分配给收入较少的个人,从而减少整个家庭缴付的总税额。

b) 负收入:需注意的是负收入不能分配给受益人,只能留在信托中用于抵扣之后产生的正收入。

传承流畅

房产在什么形式下易于传承且不引起额外的税务问题也是买房者需要考虑的重要因素。而在传承中主要涉及的税务问题就是印花税。

印花税 (stamp duty): 产生于房屋买卖,机动车注册等相关交易而征收的税务。

房子放在家长名下:当您把所有权传承给孩子的时候,会涉及到很高的印花税,只有当去世之前在遗嘱上写明时,印花税才会免除.

家庭信托:上文中提到过,如果将房产买在信托名下,那么房产的所有权就是属于信托的。信托中管理人,信托本身,以及受益人都是独立存在的。从传承角度来看,只需要更换管理人就可以达到传承的目的。在此过程中,由于并没有产生资产的转移,也就不需要支付高昂的印花税了。

当然,以上只是较为普遍的分析,每个个例的具体情况都会有所不同,欢迎大家联系我们进行具体的分析。

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责任编辑:suri

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