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这场疫情,是如何改变澳洲老年人群住房需求的?

澳财网
2021-09-17
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澳大利亚现在的人口寿命在全世界名列前茅。数据显示,澳大利亚居民的平均寿命是84岁。

不过,即使在20世纪末的几十年,真正达到65岁、领取养老金的澳大利亚人并不多。

这并不是因为他们平均寿命比较短(尽管确实没有现在高),更多是因为大萧条(1929-1933年)之后,澳大利亚和全球很多地方一样,出现了生育低谷。随着二战以后的婴儿潮、(年轻)移民潮的到来,这个人群在全澳人口中的比例变得相对更小。

然而,从2011年开始,澳大利亚的退休人数开始猛增。

目前,澳大利亚大约有500万婴儿潮一代。过去10年内,婴儿潮一代的死亡人数占比大约为1/20。按人口学家预计,这代人中大约1/8将在未来十年内过世。

而他们上一代人在退休阶段的人数为250万人,仅为婴儿潮人群的一半。

虽然这种人数差距,让婴儿潮一代在年轻时给这个国家带来更多活力和进步,创造澳大利亚长达30年的经济繁荣。

但是,同时意味着,在现阶段,他们的养老需求——住房、基础设施和老年护理服务都必须翻一番。

他们在少年时(1960 年代)反抗权威,在青年时(1970 年代)热衷于嬉皮士生活,在中年时(1980 年代)经历过金融市场的混战,然后在步入退休年龄之前——也就是上世纪末叶,迎来了互联网浪潮。

这些经历并不会随着他们的退休而退休——婴儿潮一代是战后世界所发生的一切的见证者。

相比过去的人,婴儿潮一代将拥有更长更多选择的退休时光,这让他们需要为晚年生活制定计划。不是简单的设想,比如对很多华人老人来说,就是和儿女生活在一起,照顾第三代;对于大多数澳大利亚当地的老人来说,退休生活需要真正的规划。

本来,婴儿潮一代中很多人,由于长期有稳定的职业,他们的计划是退休后继续工作,保持活力,充实自己的养老金,置换房产,并尽可能长时间地保持自理能力。

然而,新冠疫情的发生改变了很多是,这代人恐怕将重新构想晚年的生活。

婴儿潮一代住房需求变化

在疫情前,第一波婴儿潮一代,也就是在10年前就达到退休年龄的人,并没有集体大规模退休,卖掉大城市的房产,然后直奔阳光、海滩。

他们中相当一部分人仍留在了劳动队伍中,尽管积累退休储蓄是一个重要原因,但据调查,让他们继续工作最主要的理由是,他们认为自己仍具备工作能力,想要维持自己的价值。

实际上,澳大利亚的婴儿潮一代中,从事体力劳动的人数并不高。他们普遍受过高等教育,有主见、善表达。

在实现明显的复苏之前,新冠疫情的影响可能会延续到至少2023年。

后疫情世界提供了一个机会,让生活减速,在带来严重干扰的同时,也带来了消费行为的转折,并让很多老年人都开始审视自己40年家庭生活。尤其对那些工作收入良好的婴儿潮一代而言,重新考虑他们的余生计划拥有了足够的时间。

生命太短暂了!我还剩多少好年头?我为什么还要工作?如果封锁是常态,我为什么不搬到一个更舒服的地方去?

因此,随着解封的到来,婴儿潮一代将越来越多、更快速地退出劳动力市场。根据一些房地产机构的预期,退休人员驱动的市场变化,可能会从2022年开始爆发。澳大利亚的婴儿潮一代可能会模仿美国老年人,向北迁移到黄金海岸等热带海岸地区。

我们此前分析过,30-40岁的千禧一代正在经历住房升级的过程:疫情进一步促使他们放弃内城区的公寓,搬到较为偏远的郊区,购置带地的大房子,把家里的一个卧室改造成远程办公室。

与此同时,婴儿潮一代的住房需求变化,也因为疫情,被按下了快进键。

首先,60-70岁的老年消费者不再执著与自己原本生活范围所在区域的联排别墅,他们越来越关注家庭住宅周边的疫情安全情况。

他们所需要的房产,或是希望离子女更近一些,这样即便出现封锁,也不会失去亲人的探访;或是远离那些人员流动混杂的高感染地区,并拥有良好的自然条件。而且空间要足够,随时可以有一个房间可以空出来,留给前来探望的孙辈。

另外,疫情的副作用也可能让有些婴儿潮一代停止换房。因为他们的子女由于疫情失去工作,不得不搬回家和他们一起居住。

Finder的一项调查发现,2020年澳大利亚1/4的家庭中有21岁以上的成年子女与父母同住。其中,21%的成年子女是因为新冠而搬回家中。并且,有成年子女的父母中有44%的人在经济上帮助他们的孩子。

这意味着,不少婴儿潮一代的住房将不会出售。而如上文所述,有能力的千禧一代又希望升级房产。两者同时发生,也势必造成一些热门郊区(suburbs)住房市场的供需不平衡。

有房无房差距大

当然,对于婴儿潮一代,新冠疫情带来的不只是换房决策上的改变。退休生活成本也因为疫情发生了改变。

根据澳大利亚养老基金协会(ASFA)最新公布的退休标准,要想过上一个舒适的退休生活,每年需要 63,352 澳元(夫妻)和44,818澳元(单身)。

考虑到新冠疫情期间医保等相关项目推迟涨价的因素,实际退休成本只会涨得更快。

由于对于退休人士而言,生活必需品和服务(食品、汽油、健康保险等)所占比重更大。因此,生活成本上涨,退休人员的体会会更明显一些。他们还面临养老院和医疗保健的支出,此类费用涨幅也都高于正常的通胀率。

ASFA的研究发现,过去12个月内,汽油价格上涨了27.3%,而医疗和医院服务价格上涨了6.7%。

而且,尽管有很多消费价格下降,例如儿童保育、教育、白电和服饰等,但退休人员基本上无法从中获益。

对绝大多数的澳大利亚老年夫妇来说,每年超过5万澳元的退休收入是可以实现的,因为政府养老金大约有3.4万澳元;那些平均合并养老金余额接近40万澳元的人可以预期获得额外的2万澳币。

可这距离一年6.3万澳元的舒适生活需求仍有距离。

不过,相对新冠疫情爆发之前,因为处于防疫封锁状态,许多人的消费选择明显没有正常生活情况下那么多。

统计局的数据显示,拥有住房的老人很少陷入贫困,但大多数退休无房的租客却备受贫困的困扰。

有房无贷款家庭(至少有1名65岁老人)的净资产中位数为96万澳元,有房有贷款的类似家庭,净资产中位数为93.49万澳元。而相反,租房类似家庭的中位数资产仅为4.08万澳元。

退休生活的质量如何维持,在很大程度上,是成本的问题。而成本问题,又是如何及早理性规划财富的问题。

对于那些有房的婴儿潮一代来说,他们的问题是,在解封之后,是否要立即奔向阳光和沙滩。

(文中未注明来源的图片均为Shutterstock,Inc.授权澳财网使用,单独转载图片或致法律风险。)

责任编辑:Quan

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