联盟党大选获胜意味着什么?

汇通信贷
2019-05-24
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结果令人惊讶,ScottMorrison居然带领联盟党赢得了今年的联邦大选。


这意味着房市可能会在年底前回暖。


政府的稳定性,负扣税(Negative Gearing)和资本利得税(Capital GainTax)不会变动,这些对房产投资者都有益处。


市场不喜欢不确定性,联盟党的胜利应会令我们对低迷的房市恢复信心。


今年,房市有两个巨大的绊脚石,现在都消失了。


1. Haines皇家委员会对银行业的干预

2. 联邦大选


现在,是时候像以前一样,经营我们的房产投资生意。


然而,房市什么时候触底将取决于降息的时机——第一次降息可能是在下个月,这会推动萎靡不振的市场。


当然,我们仍然处于房地产周期的低迷阶段,自2017年底以来,澳大利亚的房价一直在下跌,但在大选之前,房市出现了萌芽。

去年,房产投资者不再投资了,因为他们在更严格的贷款标准下难以获得融资。

然后购房者对市场失去信心,因为他们一直在阅读房市低迷的新闻头条。

当60 Minutes Program预测,房产价值会下降40%,情况变得更为糟糕。

这确实让市场感到害怕。

反过来,卖家也开始罢工了。

除非他们真的急于出售,否则他们会推迟卖房,因为他们担心找不到买主,或者他们会得到比他们一两年前收到的报价低得多的价格。

但是现在,事情在慢慢出现转机。

1. 虽然房价仍在下跌,但下跌的速度正在缓和。
2. 拍卖清盘率在提升,尽管成交量远低于一年前的数据。
3. 买家重返市场。特别是首次置业者的购房优惠很多,成熟买家和投资者也受到鼓励。

然而,市场的阻碍也不少,包括经济停滞不前,通货膨胀率低,工资增长率低,失业率上升等等。

首次置业者胜利

联盟党政府承诺为首次置业者(FHBs)提供帮助。

联盟党已经表示,将协助已经存够5%首付的首次置业者买他们的第一套房,而无需购买银行的抵押贷款保险(Lenders’ Mortgage Insurance)。

虽然这个计划的细节我们尚不清楚,但在我看来,该计划会产生风险——因为它会借钱给首付很少又没有储蓄习惯的家庭。

房产投资者获胜

许多房产投资者依赖负扣税(Negative Gearing)的税收优惠,来补贴他们在房产投资的头几年中的现金流不足。

问题在于,许多人对实际情况只有朦胧的想法,他们将所有事情都归咎于负扣税,使首次置业者无法入市,导致房价高涨,丑陋贪婪的投资者在钻税务系统的空子。

只有当拥有房产的成本——贷款利息,银行费用,维护费用,维修和折旧费用——超过其产生的收入时,才能产生负扣税。

由于产生收入的成本通常可以抵扣纳税人的其他收入,因此房产投资者可以将他们的收入与部分利息支出相抵消。

我认为,房产投资者为数百万选择或者必须租房的澳大利亚人提供了服务,因此大家对待房产投资者,应该向对待其他投资者一样。

在现代社会,我们纳税并期望政府为我们提供某些必要的服务。

这些包括医院,公路,学校,监狱,公共交通,养老和公共住房。

在澳大利亚,政府经常与私营企业共同承担这些服务,这些私营企业往往可以更有效,更便宜的提供这些服务。

当政府无法提供足够的公立医院病床时,私营医院不仅可以获得商业贷款的税务减免,还可以获得一些津贴。

养老院,学校和公共交通服务商也是如此,他们与政府合作提供服务。

我们的政府也提供公共住房,但对于那些无力购买自己房产的人远远不够。

虽然政府的社会和公共住房计划很有帮助,但只有租赁市场的房屋价格和数量能够维持目前市场所需。

房产投资者存首付,买房,承诺还贷25或30年,并为我们社区的其他人提供住宿。

作为回报,我们希望获得合理的投资回报,就像其他商人一样。

我们知道租金不够支付所有成本,只有长期的税务优惠加上长期的资本增长能够弥补这些。

有时确实如此,有时却没有。

这使得一些人认为,一些不那么幸运的纳税人帮助这些房产投资者支付了他们的成本。

像你我这样的人选择经营我们自己的小型房产投资生意。

如果我开了家宠物店或餐厅,我可以申请开展公司业务产生费用的税务抵扣,这些可能包括购买设备,商业贷款等等。

对于承担商业风险的房产投资者,这又有何不同?

事实上,负扣税受益保留和资本利得税并无变动,这些使得投资者有信心重回市场承担商业风险。

业主

虽然一些购房者一直难以获得融资,但其他购房者仍在等待房产市场的不确定性解除。

随着今年下半年房市转暖,媒体将出现更多好消息,购房者也将恢复信心。

当这种情况发生时,由于担心无法以合理的价格出售而推迟翻新或downsize(舍弃大房子搬到简约公寓里的人)的卖家将重返市场。

未来将是房地产市场的好时候。

(文章来源:Michael Yardney's Property Update。免责声明:文章来源的版权属于原作者,部分文章推送时未能与原作者取得联系,或无法查实原作者姓名,还请谅解。如觉侵权,或涉及版权问题,烦请联系本站删除处理,感谢!本文仅供参考,不作为投资建议。本网站信息不能用于替代专业的法律,财务规划,税务或其他专业咨询者提供的咨询意见和建议。)

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