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房产过户师手把手教你买房砍价

katrinayu初中生
2020-11-08487

房产过户师手把手教你买房砍价

现在墨尔本房市逐渐回升, 由于疫情积压了两三个月的买卖量,如今突然爆发。很多周围的朋友都来信要我帮看合同,本周着重讲讲32号文件中的“地契查询文件”,希望能帮你低价买到心仪的房产。

今天我们要讨论房产地址是9 Karrum Karrum Court,Narre Warren South Vic 3805,距离city约45公里,坐火车从上火车到下火车约55分钟,中介报价58万以上,两张外景图如下:


每个房产过户都有“地契查询”这一个步骤, 其目的是验证这房产就是房东的, 而不是冒充身份的骗子。 以下这个像编程代码一样的页面就是地契查询结果, 细细观察可以得到特别有用的信息。



1. 地契查询时间:



可以看出,这个地契查询是28/10/2020, 刚好10天前。

本页地契查询是向土地局直接申请,并需要缴纳一定的费用申请到的, 因此没人会平白无故去申请, 但32号文件里要求必须得有本页, 所以推测本房产合同制作时间约为一周前,房产上市估计也就两周。 熟悉中介卖房流程的朋友大都知道,一般来说房产上市到卖掉约为一两个月, 这才上市两周不到的房子,房东正在“牛着”四处碰价呢, 此时想“砍价”是超难的。

若遇到地契查询时间超过三四个月的合同,买家就应该鼓起勇气,尽量往低的报价,再慢慢往上加价。此时, 房东疲了,中介困了,觉得少一些钱出手也不错啊,现空着房子,一边要缴纳各种市政费、物业费, 还要按时还贷款,房东无时不刻在流血,对于中介来说,卖价少一两万,佣金也不会受太大的影响,此时也会好说歹说劝房东出手。



2. 土地编号和土地边界



可以看出本土地编号是72

这里有本土地的平面图,也有土地边界的长短(35.30*15.15, 面积为533m2)。 我作为房产过户师,强烈建议朋友们买个皮尺到实地去测量边界,大致考察一下有多少误差 (注:墨尔本郊区土地Metropolitan Ares边界在五厘米内都是合理的)。

例如在墨尔本近东区,房子大多35年以上,邻里之间的栅栏可能由于历史原因不会准确立在边界上了,若邻居侵占了一小溜土地,很有可能你买房之后要经历漫长且折磨人的上诉才可以讨回本属于自己的土地,甚至还可能竹篮打水一场空,败诉而归。因此我建议若有边界问题,应凭此来和房东讨价还价。



3. 房东买房时的住址


这里会显示房东家址: 9 Karrum Karrum Court Narre Warren South VIC 3805 。

细心的朋友会发现, 这房东地址和本房产地址一致, 说明这是房东的自住房的可能性极大。各位琢磨一下,卖自家房子的房东有多少能贱价处理,卖家总比买家精,长期居住于此,对于这不动产有了感情, 卖房就像卖自家宠物,通常是少一个子儿都不会卖的,不管市场怎么变化,自个儿就在那里死撑,卖不了心中的价格就那么耗着,常常也都拖死了中介。



4. 现房东过户的时间

5. 贷款银行信息


本房东是03/04/2014入手该房产的,入住六七年,也符合澳洲平均房产持有时间约为七八年这一规律,说明房东要搬家换房。贷款银行是ANZ。(这里小小吐槽一下, 我用亲身工作经历劝你啊, 千万别找ANZ贷款,是四大行之末,贷款审批久,还款受理慢,客服质量差,邮件回复龟速)

6 本地块被土地规划的时间


在澳洲地广人稀,百年之前多为农场地,随着人口增加,农场被土地开发商开发出来,划分为若干的小地块,土地性质也从农场变为居住用地。 本块土地划分成现状时间点是10/07/1991, 至今快30年,推测这个房龄为26-28年左右。 这样的倒旧不旧的House, 谁知道石膏板后面有些啥, 屋顶是否漏雨,我建议这位买家朋友花点钱,请一个有执照的验房专家去看房,检查是否有白蚁和房屋结构问题




结语


以上这些伎俩其实都是“术”,这样的小打小闹在买房过程中最多也只能锦上添花,占点小便宜, 但是具体买哪一个房产还得看您自个儿的喜好和预算。

无论哪个区,房市的信息是流通的,在大环境下想捡个大便宜基本不可能的, 但买自住房用“心”, 投资房用“脑”, 因为“心”是主观的,自己搬进去后开心与否,只有自己心中这把秤才可以衡量; 而有余钱的朋友买投资房,得更加理性的分析投资报酬回收率再出手,房子破不要紧, 环境吵也没事, 房东不住有人住,就有些租客不所谓这一点



有任何问题请联系房产过户师杰夫 0490 118 948 请添加微信



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